ราคาบ้านพุ่งกำลังซื้อหด ‘หนี้เสีย’ ทะลัก 1.2 แสนล้าน คนซื้อบ้านต่ำ 3 ล้านเริ่มผ่อนไม่ไหว

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวตามที่คาด อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเนื่องไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนและกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวตามที่คาด อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเนื่องไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนและกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้ ผู้บริโภคชะลอแผนซื้อบ้านออกไปก่อน ทำให้ภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลง 14% และลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย

สวนทางภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่ปรับขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น กลายเป็นอุปสรรคต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ ด้านดัชนีค่าเช่าทั้งแนวสูงและแนวราบเติบโตอย่างน่าสนใจ แม้เริ่มเผชิญความท้าทายเมื่อความต้องการเช่าทั่วประเทศลดลงมากถึง 27% ในรอบไตรมาส โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันที่มีต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ รวมทั้งความท้าทายทางการเงินรอบด้านเป็นปัจจัยสำคัญที่ปิดกั้นการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวลานี้

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังคงมีทิศทางเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันที่ได้ปรับขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง จึงส่งผลให้บ้านแพงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่ามีที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวเท่านั้น คือ คอนโดมิเนียมที่ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 2% ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอตัวเล็กน้อย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวลดลง 1% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ทรงตัวจากไตรมาสที่ผ่านมาและปีก่อนหน้า

ท่ามกลางปัจจัยท้าทายทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นยังคงสร้างความกังวลใจและส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ลดลง 14% และลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ พบว่าที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุดในตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้

สอดคล้องกับข้อมูลของเครดิตบูโรที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

อย่างไรก็ดี ภาพรวมความต้องการเช่าทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างมากถึง 27% และลดลง 25% โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้นถึง 35% อันเป็นผลมาจากการที่ผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมาเป็นเวลานาน จึงหลีกเลี่ยงการขยับขยายหรือเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเพื่อลดความเสี่ยงในการเพิ่มค่าใช้จ่ายที่อาจกลายเป็นภาระออกไป

นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า หากมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจไม่ได้สดใสเท่าใดนัก เนื่องจากยังมีปัจจัยท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงฟื้นตัวไม่มากนัก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง รวมทั้งค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ปัจจัยเหล่านี้กำลังผลักให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ต้องชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน แต่ทั้งนี้ นักวิเคราะห์หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยในระยะถัดไปน่าจะมีแนวโน้มลดลง ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยรวมทั้งผู้ที่กำลังผ่อนบ้านในเวลานี้

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายบนสถานการณ์ที่คาดเดาอนาคตไม่ได้นี้ มองว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างควรต้องรักษาวินัยทางการเงินอย่างมาก นอกจากจะมีแผนรับมือในกรณีที่ดอกเบี้ยไม่ได้ปรับลดลงแล้ว ควรมีแผนฉุกเฉินในกรณีที่ดอกเบี้ยเข้าสู่ยุคขาขึ้นอีกครั้งด้วย เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่ขาดสภาพคล่อง เนื่องจากธนาคารยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อกับผู้บริโภคกลุ่มนี้เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียที่อาจตามมา