สปส.ตัดสินใจพลาดทุ่มงบ 7,000 ลบ. ซื้อตึก Skyy9 "กมธ.ติดตามงบฯ" ชี้ไม่คุ้มค่า-พบพิรุธไร้ใบรับรองตึกสีเขียว

วันนี้ (25 เม.ย. 2568) ที่รัฐสภา น.ส.รักชนก ศรีนอก สส.กทม. พรรคประชาชน ในฐานะโฆษกคณะกรรมาธิการ (กมธ.) ศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ สภาผู้แทนราษฎร แถลงความคืบหน้าการติดตามถึก SKYY9 ของตึกประกันสังคม ว่า เมื่อวันที่ 24 เม.ย.ที่ผ่านมากมธ.ได้มีการพิจารณาเรื่องนี้ โดยเชิญเลขาสำนักงานประกันสังคม (สปส.) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เกี่ยวกับการลงทุนตึก SKYY9 มาด้วย โดยจะมี MFC ผู้จัดการกองทุน, บริษัท Knight frank thailand, Edmund tie และ Jay Capital Advisory ซึ่ง Jay Capital Advisory ไม่มา


นอกจากนี้ยังมีนักวิชาการ นักการเงิน และนักประเมินอิสระ โดยที่ผลการพิจารณาเมื่อวันที่ 24 เม.ย. นั้น ทำให้เราได้ข้อมูลหลายอย่างที่แน่ชัดว่าในการลงทุนซื้อตึก SKYY9 ในมูลค่าเกือบ 7 พันล้านบาท มีข้อพิรุธและข้อสงสัยที่อาจนำไปสู่การลงทุนที่ไม่คุ้มค่า


น.ส.รักชนก กล่าวต่อว่า ในการลงทุนตึก SKYY9 กองทุน MFC มีบทบาทมาก ในการที่ทำให้เกิดการลงทุน โดยมีการยอมรับในกมธ.ว่า MFC เป็นคนเสนอตึกนี้เข้ามาให้กองทุนประกันสังคม ในการพิจารณาลงทุน และสิ่งที่น่าติดตามคือบทบาทของ MFC เป็นผู้เสนอตึก และเป็นผู้ประเมินในชั้นแรกด้วย รวมถึงเป็นผู้หาผู้ประเมินทางการเงินอิสระมาให้กองทุนประกันสังคม และสุดท้ายกองทุนประกันสังคมมั่นใจและมอบหมายให้ MFC เป็นผู้ดำเนินการ


ข้อเท็จจริงอีกอย่างที่เราได้จาก กมธ. คือในการพิจารณาเข้าซื้อตึก SKYY9 ผู้ที่เสนอตึกมาบอกว่า ตึก SKYY9 ได้รับใบรับรองเป็นตึกสีเขียว หรือเป็นตึกรักษ์โลก แต่ในกมธ.มีการพูดว่าการมีใบรับรองมาตรฐานความเป็นผู้นำด้านการออกแบบที่อนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม (LEED) กับใบรับรองการประเมินตามมาตรฐานอาคารสีเขียว (TREES) จะทำให้เรทราคาเพิ่มขึ้นถึง 30 เปอร์เซนต์


โดยนักวิชาการอิสระ ได้แย้งว่าการมี LEED และ TREES จะทำให้มูลค่าของตึกเพิ่มขึ้นแค่ 7-10 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น โดยสิ่งที่น่าตกใจกว่าคือเรามีการพิจารณากันหลังจากนายศุภณัฐ มีนชัยนันท์ สส.กทม. พรรคประชาชน ได้ไปสืบข้อมูลมาว่า LEED และ TREES ซึ่งเป็นใบรับรองที่นำมาการประกอบการเข้าซื้อตึกและการประเมินมูลค่า จริง ๆ แล้วมีใบนี้หรือไม่ ปรากฏว่า LEED มี แต่ TREES ไม่มี และกองทุนประกันสังคมก็เพิ่งยอมรับใน กมธ.ว่าไม่ทราบว่าตึกนี้ไม่ได้รับ TREES แต่ในการประเมิน ก่อนที่จะมีการลงทุน ต้องนำ 2 ใบนี้มาประกอบกัน


น.ส.รักชนก กล่าวว่า ตนจึงตั้งข้อสงสัยว่าข้อมูลหลายอย่างที่นำเสนอมาให้กองทุนประกันสังคมลงทุน นอกจากไม่มี TREES แล้ว ข้อมูลอื่นๆ เป็นข้อเท็จจริงหรือไม่ ตัวเลขอื่นที่มีการประเมินกันเวอร์ๆ ซึ่งนำไปสู่การลงทุนเป็นตัวเลขที่เป็นข้อเท็จจริงหรือไม่ หรือหากนำมาจากข้อมูลไหน เพราะจากที่คุยกันเมื่อวันที่ 24 เม.ย. ทุกคนมั่นใจว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและตรงไปตรงมา ซึ่งไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่ขณะนี้ปรากฏออกมา


ในส่วนของกองทุนประกันสังคมก็แสดงอาการหลายอย่างออกมา ซึ่งเอกสารที่กองทุนประกันสังคมส่งให้ กมธ.นั้น มีการประทับตราทุกหน้าว่าห้ามเผยแพร่ ห้ามนำไปอ้างอิง และตนไม่เข้าใจว่าเอกสารที่ถูกนำมาประกอบการตัดสินใจนั้น ซึ่งเป็นผลประโยชน์ของผู้ประกันตน 24 ล้านคน ทำไมห้ามเผยแพร่ ทั้งที่กองทุนประกันสังคมส่งให้กมธ.เอง และเอกสารที่ส่งมานั้นมีบางส่วนถูกตัดออก เป็นการส่งเอกสารที่ไม่ตรงไปตรงมา และเราจะติดตามต่อว่าเป็นความตั้งใจที่จะตัดออกจริงหรือไม่ หรือเป็นความผิดพลาดทางเทคนิค


ด้านนายวรภพ วิริยะโรจน์ สส.บัญชีรายชื่อ พรรคประชาชน ในฐานะรองประธานกมธ. กล่าวว่า การประเมินทรัพย์สินก่อนการลงทุนตึกดังกล่าวมีข้อสังเกตที่น่าสงสัยหลายประการ และมีการค้นพบว่าในการประเมินโดยที่ปรึกษาสำนักประเมินมูลค่าทรัพย์สินของที่ขึ้นทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) 2 ราย ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่เป็นเงื่อนไขสำคัญที่ทำให้กองทุนประกันสังคมตัดสินใจลงทุนได้ คือ มีการประเมินในราคาการที่สูงเกินไป เช่น ทั้ง 2 รายประเมินมูลค่าที่ดินบริเวณถนนอโศก ดินแดง สูงถึงตารางวาละ 1.4 ล้านบาท ซึ่งหลังจากที่มีการเปิดประเด็นมาก็มีเพจเกี่ยวข้องกับการลงทุน มีการวิเคราะห์มูลค่าที่ดินบริเวณนั้นที่มีการประกาศขายอยู่ พบว่าเขาประกาศขายเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา และเมื่อเทียบกับราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ซึ่งมีการประเมินราคาที่ดินตรงนั้นเช่นกัน พบว่ามีตารางวาละ 2 แสนบาท โดยการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของนักประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้มูลค่าสูงกว่าธนารักษ์ อยู่ที่ 7 เท่า


นายวรภพ กล่าวว่า หากไปดูต้นทุนก่อสร้างอาคาร ก็ให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงกว่าถึง 2 เท่า คือ 6.5 หมื่นบาท ต่อตารางเมตร ในขณะที่สมาคมนักประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเมินว่าราคาที่ตึกสูงเกิน 26 ชั้น เพียงแค่ประมาณตารางเมตรละ 3-4 หมื่นบาทเท่านั้น โดยราคาประเมิน 6.5 หมื่นบาท สูงกว่าราคาที่สมาคมนักประเมิน ได้ประเมินไว้ถึง 80 เปอร์เซ็นต์ โดยมีการให้เหตุผลว่าตึกนี้ได้ใบเซอร์ 2 ใบ จึงมีค่าพรีเมียมในการก่อสร้างที่ค่อนข้างสูง


และในกมธ.มีการให้ข้อมูลว่าตึกสีเขียวในประเทศไทยไม่ได้เป็นเรื่องใหม่ และราคาก่อสร้างที่จะมีมูลค่าสูงเพิ่มขึ้นก็จะเป็นเพียงแค่ 10 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ซึ่งหากมีการประเมินมูลค่าตึกด้วยวิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน จะทำให้การประเมินมูลค่าตึกนี้สูงถึง 8,000 ล้านบาท มากกว่าต้นทุนทางบัญชีที่มีการบันทึกไว้ ทั้งการซื้อตึก ที่ดิน และการก่อสร้างถึง 2 เท่า


ทั้งนี้ ยังมีการประเมินว่าในปี 2567 จะมีผู้เช่าตึกนี้ถึง 80 เปอร์เซ็นต์ แต่ความเป็นจริงกลับมีผู้เช่าเพียง 26 เปอร์เซ็นต์ และยังมีการประเมินค่าเช่าไว้ที่ 700 บาทต่อตารางเมตร แต่ความเป็นจริงกลับได้เช่าเพียง 550 ต่อตารางเมตรต่อเดือน


นอกจากนี้ ยังมีการประเมินว่าตึกดังกล่าวจะสร้างรายได้ประมาณ 400 ล้านบาทต่อปี แต่ข้อมูลที่ได้มานั้นคือ 48 ล้านบาทเท่านั้น รวมถึงยังพบว่าตึกดังกล่าวยังขาดทุนอยู่ 20 ล้านบาท ซึ่งล้วนเป็นสิ่งยืนยันว่าการที่ประกันสังคมตัดสินใจลงทุนนั้นเป็นการตัดสินใจที่ผิดพลาด จากการประมาณการที่เกินจริง


ขณะที่ นายสวัสวัต คุ้มคง สส.ชลบุรี พรรคประชาชน กล่าวว่า ที่ประชุมกมธ. วันที่ 24 เม.ย. เราจะเห็นความผิดปกติหลายด้านด้วยกัน สิ่งสำคัญคือการประเมินมูลค่า ที่ดูอย่างไรก็มีความผิดปกติซึ่งเกิดจากปัญหาของบริษัทเอกชนผู้ประเมินล้วนๆ รวมถึงข้อเท็จจริงสำคัญ คือใบ LEED และ TREES ซึ่งท้ายที่สุดเราพบข้อเท็จจริงที่ยืนยันได้ว่าไม่มี TREES โดยเหตุผลสำคัญทำให้ประกันสังคมตัดสินใจเข้าซื้ออาคารนี้เพราะมี TREES เพราะกำไรดี ราคาไม่ได้สูง ซึ่งมาจากบริษัทเอกชนซึ่งเป็นผู้ประเมิน และแจ้งข้อมูลให้กับประกันสังคม ซึ่งเราเห็นว่าเป็นปัญหาอย่างยิ่ง


ทั้งนี้ เราจะยื่นข้อมูลตรวจสอบบริษัทเหล่านี้ต่อ ก.ล.ต. ให้ตรวจสอบการดำเนินงานที่ผ่านมาในกรณีอาคาร SKYY9 ว่านี่เป็นความจงใจให้มีความผิดพลาดเกิดขึ้น หรือจงใจประเมินราคาให้สูงเกินจริง บิดเบือนข้อเท็จจริงว่ามี TREES เพื่อให้ประกันสังคมตัดสินใจซื้ออาคารนี้หรือไม่ เราพิจารณาแล้วว่าเรื่องนี้ผู้เสียหายคือผู้ประกันตน ถ้าเอกชนยังดำเนินการอย่างจงใจให้เกิดความผิดปกติจริงๆ ก็เป็นเหตุให้ ก.ล.ต.สามารถเพิกถอนใบอนุญาตการดำเนินงานของบริษัทเอกชนเหล่านี้ได้


นายสหัสวัต กล่าวต่อว่า นอกจากเรื่องนี้ ยังขอฝากถึงผู้ประกันตนทุกท่านที่อาจจะเห็นความผิดปกติเหล่านี้ และรู้สึกว่าจะสามารถทำอะไรได้หรือไม่ ซึ่งไม่อยากให้ผู้ประกันตนหมดหวัง กองทุนประกันสังคมนี้เป็นกองทุนที่ดีที่สุดที่จะดูแล และเป็นเบาะรองให้กับทุกคนจริงๆ อยากให้ทุกคนเชื่อมั่นว่ากองทุนนี้ดีกว่านี้ได้ หลายเดือนผ่านมาที่เราดำเนินการเรื่องกองทุนประกันสังคม เราลุยต่อเต็มที่อย่างแน่นอน ขอให้ผู้ประกันตนจับตาเรื่องนี้และต่อสู้ไปกับพวกเรา